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La Dación en pago o entrega de la propiedad de la vivienda hipotecada al Banco, cancela la deuda hipotecaria, pero genera en muchos casos nuevos impuestos para quienes pierden la vivienda: 1º.- Como Ganancia Patrimonial en el IRPF (a favor de hacienda) y 2º.- Como Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (a favor de los Ayuntamientos).

1. Como ganancia patrimonial tributa en el IRPF.

Parece una ironía o una burla el haber pagado durante años una cuota hipotecaria (principal e intereses), perder la vivienda y que todo ello se pueda considerar una “ganancia patrimonial”, según las normas fiscales.

Se considera que hay ganancia patrimonial si el precio de compra (incluidos los gastos de registro, notario, etc…) es inferior al valor de transmisión, en el momento de la dación en pago.

Se considera valor de transmisión el valor total de la deuda pendiente ante el banco (esta deuda no sólo incluye el capital pendiente de pago, sino los intereses ordinarios y de demora que se deban en el momento de la dación en pago).

Así por ejemplo:

–          Valor de la deuda pendiente: 100.000 €, (80.000 € de principal más 20.000 € de intereses ordinarios y de demora.

–          Valor de adquisición: 86.000 €, (80.000 € de precio de compra más 6.000 € de gastos de notario, registro, etc…)

La base imponible sobre la que se tributa como ganancia patrimonial son 14.000 € (100.000 € – 86.000 €) y ello porque se considera que el valor de transmisión es superior al valor de compra. Si fuera a la inversa, no tributaría.

Es evidente que no hay ninguna ganancia real para el contribuyente y la única ganancia es para Hacienda que además en su momento ya percibió a cargo del comprador de la vivienda el 7% del precio de compra en concepto de Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, al constituir la Hipoteca.

Hay unas únicas excepciones a este impuesto en concepto de “ganancia patrimonial” que son las que estableció el Real Decreto 6/2012 de 9 de marzo sobre Medidas Urgentes de Protección de Deudores Hipotecarios sin Recursos,  con respecto a aquellas familias que se consideran en riesgo de exclusión social pero que son aplicables en muy pocos casos.

Para ello el Real Decreto exige unos límites en el precio de adquisición de la vivienda, variables en función del número de habitantes del municipio donde se halla la vivienda que se compra. El cumplimiento de ese límite sólo se dará en muy escasos supuestos, basta recordar, por ejemplo, que el precio de vivienda en los municipios entre 100.000 y 500.000 mil habitantes, como puede ser Valladolid, no podrá superar 150.000 €.

Además de ello  para que el deudor se encuentre en el umbral de exclusión es necesario que:

§  Todos lo miembros de la unidad familiar, y los posibles avalistas en su caso, carezcan de rentas del trabajo o de actividades económicas

§  La cuota hipotecaria supere el 60% de los ingresos netos de la unidad familiar, y de los posibles avalistas en su caso

§  La unidad familiar carezca de otros bienes y derechos suficientes para hacer frente a la deuda

§  La vivienda sea la única del deudor y el préstamo fuese concedido para su adquisición.

2. Como Plusvalía o Impuesto Municipal sobre el Incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana

Se considera la dación en pago una transmisión patrimonial onerosa y el que debe pagar el impuesto es el que transmite el inmueble, en este caso el deudor hipotecario que entrega su vivienda para saldar la deuda con el banco.

La base del impuesto en este caso va a depender del valor catastral del suelo (que figura en los recibos del IBI), en el momento de realizarse la dación en pago y de los años que hayan transcurrido desde que el inmueble fue adquirido hasta el momento en que se realiza la dación en pago. Es un valor objetivo, para cuya determinación no se va a tener en cuenta lo que realmente vale la vivienda, ni si su valor de mercado ha aumentado o disminuido. La cuantía del impuesto varía según las normas aprobadas por cada municipio.

La Plusvalía deberá pagarla el Banco que recibe la vivienda si el deudor hipotecario reúne los requisitos del Real Decreto 6/2012 del 9 de marzo para considerarle en estado de exclusión social. Es decir, será también sumamente difícil que las familias se libren de este impuesto.

En conclusión, las familias pierden las viviendas porque no pueden devolver el préstamo  y por esta razón deben de pagar impuestos. Del boom inmobiliario se han beneficiado y se siguen beneficiando todos, banqueros, notarios, registradores de la propiedad, el fisco, …, menos los pobres ciudadanos y ciudadanas que pierden sus viviendas y además deben de pagar impuestos..

Debemos exigir que cualquier persona que por no poder pagar la hipoteca pierda su primera vivienda quede totalmente exento del pago de estos impuestos. ES DE JUSTICIA. 

NO AL PAGO DE IMPUESTOS POR LA DACION EN PAGO

descarga el texto en pdf: ARTICULO IMPUESTOS

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Los poderes económicos, especialmente los financieros, vinieron configurando el acceso a la vivienda de los y las ciudadanas, reconocido como derecho en el artículo 47 de la Constitución, como un elemento de enriquecimiento insaciable que tranquilamente podemos llamar usura o estafa y que ha sido uno de los elementos determinantes de la grave crisis económica que el pueblo trabajador viene sufriendo en los últimos años.

De una necesidad tan vital y elemental como es el derecho a la vivienda, hicieron un elemento de enriquecimiento millonario a través del crédito hipotecario. Todo ello se hizo en consonancia con las políticas de vivienda y urbanismo desarrolladas por las diferentes Administraciones Públicas y con la complicidad de un sector muy amplio de profesionales y de cargos públicos implicados en este grandioso negocio.

En detrimento de la promoción pública de viviendas sociales, se promocionó la compra de vivienda privada cuyos precios tuvieron un crecimiento descontrolado en los últimos años anteriores a la crisis, alcanzando niveles de locura que los propios bancos, a través de sus tasadoras, contribuyeron a incrementar.

Como consecuencia de todo ello y de la legislación hipotecaria que lo facilitaba, miles de familias en la Comunidad Autónoma de Castilla y León han perdido su vivienda y se han visto abocadas a situaciones de verdadera precariedad habitacional.

Todo ello a la vez que existe un exiguo parque de vivienda social y una extremada desatención a otras fórmulas habitacionales como el alquiler social, la propiedad cooperativa, la cesión de uso o el derecho de superficie.

A la dificultad de garantizar una vivienda digna, sobrevienen otras necesidades básicas, tales como una alimentación de calidad, una buena salud e ingresos suficientes para poder hacer frente a los gastos cotidianos, que con la crisis, han debilitado la economía familiar. Muchas familias en situación de emergencia habitacional tienen dificultades para pagar la luz, la calefacción y el resto de suministros.

Es preciso resaltar que un desalojo, ya sea por ejecución hipotecaria o por impago de alquiler, no afecta únicamente a un individuo sino que impacta en toda la unidad familiar. Esto incluye a menores de edad y a personas mayores en situación de dependencia. En el caso de las ejecuciones hipotecarias, además, la pérdida de la vivienda no supone necesariamente la desaparición de la deuda. Muy por el contrario, la legislación Española hace posible que ésta pueda persistir de por vida.

Junto a estos datos, nos encontramos con el escándalo de miles de viviendas vacías. Buena parte de las mismas, que podrían destinarse al alquiler social, son propiedad de entidades financieras, de inmobiliarias o de la SAREB (que en el momento actual las está sacando al mercado a bajos precios facilitando nuevas operaciones especulativas). Algunas de estas entidades financieras, como Bankia, han sido rescatadas con fondos públicos, otras, como BBVA, Caixa Bank y Santander, se presentan como ejemplos de buena gestión financiera y, sin embargo, son las que más desahucios han practicado hasta el momento.

En el ámbito de la Comunidad de Castilla y León, en términos globales, puede afirmarse que las políticas de vivienda no han desarrollado un marco normativo garantice una vivienda digna. La principal consecuencia de esta debilidad es que, de manera dominante, ha sido el principio de mercado y la búsqueda de beneficios elevados a corto plazo el que ha regulado y asignado los recursos habitacionales y urbanísticos. En consecuencia:

1. No se dispone de un parque de viviendas públicas de alquiler suficiente que permita alojar a los colectivos de menores ingresos (el porcentaje de viviendas de alquiler social no alcanza al 2% del total, cuando la media de la UE-15 está entre el 20% y el 30%). Las ayudas al pago del alquiler de la Junta son escasas y están vinculadas a la disponibilidad presupuestaria.

2. Que el mercado privado de alquiler también es insuficiente (un 15% del total) y altamente especulativo. No existen límites a los aumentos indiscriminados de la renta por alquiler.

3. Se ha renunciado a la introducción de medidas orientadas a luchar contra la desocupación e infrautilización injustificada de inmuebles. Esta desatención contrasta con la tendencia en otros países del entorno a considerar la desocupación como un fenómeno patológico ante el que han de tomarse medidas para su erradicación.

4. Este panorama se completa con una legislación que facilita los desalojos, sin tener en cuenta la situación económica o familiar de las personas afectadas y sin que existan medidas efectivas orientadas a promover un realojo adecuado.

La reversión de este panorama exige, ante todo, reformas estructurales –financieras, fiscales y económicas- no solo en el ámbito de la vivienda, sino también en otros ámbitos como el laboral o el de la seguridad social. El control público y social de la banca, una fiscalidad anti-especulativa, social y ambientalmente justa y que redistribuya la riqueza, son piezas fundamentales de este cambio, así como la reversión de las privatizaciones de los servicios públicos y la anulación de los recortes practicados hasta ahora en esos servicios públicos.

Es urgente atender las demandas de los colectivos, como la PAH o STOP DESAHUCIOS, que defendemos el derecho a la vivienda y las recomendaciones sobre la materia realizadas por diferentes organismos e instancias internacionales y locales, entre ellas Naciones Unidas y algunas defensorías del pueblo. Según datos del Consejo General del Poder Judicial los desahucios realizados en 2013 ascienden a 67189.

Queremos destacar que a pesar de las amplias movilizaciones de ciudadanos y ciudadanas a día de hoy continúan siendo miles las familias amenazadas con ser desahuciadas de sus viviendas por no poder pagar a los Bancos y Entidades Financieras unos créditos hipotecarios abusivos y que igualmente sigue pendiente una auténtica reforma legislativa que permita la dación en pago y garantice los derechos de defensa de las personas afectadas por los procedimientos de ejecución hipotecaria.

No podemos por menos que denunciar el incumplimiento de la Junta de Castilla y León del derecho a una vivienda digna de manera efectiva.

Por todo lo expuesto las PAHs y Stop Desahucios de Castilla y León exigimos que la Junta de Castilla y León promueva las siguientes actuaciones:

–          Un informe detallado de las viviendas en propiedad de la Banca Intervenida (Bankia, Unicaja) obtenidas en procedimientos hipotecarios o mediante dación en pago, indicando cuántas y cuáles han sido transferidas a la SAREB, así como el valor por el que han sido transferidas a SAREB.

–          Un informe detallado sobre el precio al que están siendo vendidos los inmuebles adquiridos por la Banca por impago de Créditos Hipotecarios, precio que en su día pagaron los particulares al adquirirlas, así como el valor por el que las entidades bancarias las adquirieron en subasta o dación en pago.

–          Un informe pormenorizado sobre las Ayudas Sociales que durante los años 2012 y 2013 se han destinado a las familias afectadas por las hipotecas. Cantidad presupuestada y a qué se ha destinado realmente.

–          Que se informe pública y eficazmente de los planes actuales sobre ayudas para alquileres sociales, pago de hipotecas y prestaciones sociales destinadas a familias con escasos recursos y en riesgo de marginación y exclusión social.

–          Que la Junta de Castilla y León, y sus diversos órganos de gobierno, exima a las familias con pocos recursos y en riesgo de exclusión social el pago de los recibos de luz, agua y gas. La Junta de CyL mediará con las empresas de suministros energéticos para que dejen exentos del pago a estas familias, ya que existe una emergencia habitacional y muchos ciudadanos desatienden sus comidas o medicaciones para hacer frente a los gastos básicos de la vivienda.

–          Que la Junta de Castilla y León elabore un informe sobre viviendas deshabitadas en Castilla y León y tiempo que llevan deshabitadas, indicando cuáles pertenecen a las entidades Bancarias o sus inmobiliarias. Se obligará a ponerlas en uso mediante sanciones o expropiaciones.

–          Que la Junta constituya, a partir de las viviendas ya existentes, un parque público de viviendas dignas y de calidad para alquileres sociales y venta. Las rentas se establecerán en base a una escala en función de los ingresos.

–          Que la Junta exija a las entidades bancarias con las que mantiene operaciones financieras la paralización de todos los procesos de ejecución hipotecaria en la Autonomía. Asimismo exigimos la retirada de fondos y el cese de operaciones con las entidades que no cumplan lo anterior.

–          Que la Junta de Castilla y León realice una política a favor de una quita o reducción de la deuda hipotecaria de los particulares que, habiendo o no perdido su primera y única vivienda, se sobre endeudaron para la compra de la misma, como consecuencia del alza artificial de los precios inmobiliarios.

–          Que desarrolle todo tipo de iniciativas para lograr una moratoria de hasta cinco años sin intereses para los deudores hipotecarios por compra de vivienda que lo deseen.

–          Que adopte medidas urgentes para que no se incremente el precio de los alquileres ni se especule con la vivienda, pues asistimos a incrementos de alquileres y nuevos negocios con los inmuebles adquiridos por los bancos en subastas. Por el control público y eficaz de los precios de los alquileres.

–          Que la Junta ponga en marcha todo tipo de iniciativas para lograr definitivamente la regulación legal de la dación en pago a petición del deudor con efectos retroactivos, así como la condonación del remanente de la deuda para las viviendas ya subastadas y adjudicadas a las entidades bancarias.

–          Que la Junta de Castilla y León incluya en la legislación o inste a la Administración competente para que se deje de considerar la dación en pago anterior al proceso judicial como una “donación al banco” por el remanente de la deuda y deje de tributar como ganancia patrimonial.

–          Que se libere a los deudores hipotecarios, que pierden su primera y única vivienda, del Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos (Plusvalía Municipal).

–          Que la Justicia sea gratuita para los afectados por los procesos de Ejecución Hipotecaria en los que está en juego la vivienda habitual.

–          Que se firme un convenio entre la Junta de Castilla y León y los Notarios y Registradores de la Propiedad para que no recaiga sobre los afectados por las Hipotecas por compra de primera vivienda, los gastos de todo tipo necesarios para formalizar las daciones en pago sea cual sea su forma.

–          Que la Junta cree los cauces adecuados para la participación efectiva e informada de las organizaciones sociales y de las personas afectadas en las políticas públicas de vivienda.

–          Archivar todas las denuncias y acusaciones derivadas de la lucha contra los desahucios y anular las sanciones administrativas y penales que se hayan podido dictar por la exigencia a que se cumpla el derecho a la vivienda.

–          La Junta de Castilla y León ha de comprometerse en la depuración y exigencia de responsabilidades, a todos los niveles que pudieran derivarse, de todos los causantes y sus cómplices de las estafas inmobiliarias, investigando todos los indicios de irregularidades y malas praxis en la concesión de hipotecas por parte de las entidades financieras.

Asamblea de Plataformas de Afectados por la Hipoteca y grupos Stop Desahucios de Castilla y León.

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